Mientras el mercado inmobiliario da señales de recuperación con cifras de compraventa considerables y un crecimiento del interés, la oferta de inmuebles en pozo o en construcción se desploma experimentó un desplome. Según datos recientes, el stock de propiedades en construcción cayó un 82% desde enero de 2024, una contracara preocupante en un contexto donde todo lo demás parece crecer.
El informe Radar Inmobiliario de Fabián Achával destacó que el dinamismo del rubro no se traslada a los emprendimientos y advierte que el segmento en construcción no logra capitalizar la mejora en los precios y el al crédito.
Sigue sin arrancar el sector de la construcción: “No hay un mercado que esté traccionando”
Se desplomó la oferta de departamentos de pozo
A pesar de que la oferta total de propiedades en venta supera hoy las 106.000 unidades, con tres meses consecutivos de subas interanuales, el colapso de la oferta en pozo revela una grieta estructural. En efecto, la evolución del stock publicado de departamentos en construcción cayó de poco más de 11.000 en enero de 2025 a 1.800 en mayo.
A nivel de precios, las unidades en pozo son las que más aumentaron, con una suba interanual del 13,2% en abril, según datos de Zonaprop. Este incremento se atribuye principalmente a la apreciación cambiaria y al aumento en los costos de construcción, que alcanzaron los US$ 1.448 por metro cuadrado en marzo, una suba del 9,8% interanual.
Sin embargo, esta dinámica alcista no alcanza para frenar la sangría en la oferta. “Desde enero, el segmento en construcción cae un 82%, mientras que el stock de inmuebles de más de 50 años aumentó un 21%”, detalla el reporte. La situación preocupa hacia adentro del sector porque el flujo de nuevos inmuebles no logra acompañar el repunte de la demanda.
Los motivos detrás del derrumbe
Consultado por PERFIL, el fundador de Deinmobiliarios, Santiago Magnin, vinculó el derrumbe de las publicaciones de inmuebles en pozo a dos factores clave: la disparidad de precios entre unidades en construcción y terminadas, y la contracción de los permisos y los inicios de obra.
"Por primera vez en la historia, los valores de publicación de los pozos superaron a los valores de publicación promedio de los inmuebles a estrenar. Eso no tiene ningún sentido porque el inversor tiene que tener un premio por comprar en pozo. Históricamente, ese premio era más o menos de 20% por abajo del valor de lista de las propiedades estrenar", expresó Magnin.
Y sumó: "Muchos desarrolladores dieron de baja publicaciones, más allá de que los permisos y los inicios de obra también están cayendo. Hay menos obra y la baja es fulminante porque muchas propiedades se dejaron de publicar porque saben que no las van a vender".
Para el fundador de Red LIKE Propiedades, Gustavo Ortolá, el problema principal radica en la falta de rentabilidad del desarrollo inmobiliario debido a la suba de los costos en dólares de la construcción, a pesar de la estabilización de la inflación.
"Si fabricas a 100 y lo podes vender a 50, ¿quién va a fabricar? Los precios de venta no se verifican en relación al costo de reposición de los metros cuadrados. Fabricar un metro cuadrado en Buenos Aires sale casi US$ 1.500. Si se le suma la tierra, que está en el orden de los US$ 500, son US$ 2000 el metro. Más los impuestos, queda en US$ 2.500. Y a eso hay que sumarle el margen. No hay negocio, es inviable", apuntó.
Bajo la perspectiva de la ex titular del Colegio Inmobiliario, Marta Liotto, el incremento de los valores de reposición de materiales y del resto de los insumos que rodean a las obras "van en ascenso, no frenan" y complican el panorama constructor.
"No estamos acostumbrados a valores de US$ 1.500 por metro cuadrado. Los desarrolladores están acostumbrados a trabajar con un escenario distinto: de US$ 800 a US$ 1.000 el metro cuadrado. ¿Cuál sería el precio final del inmueble? ¿Quién lo compraría? ¿A cuánto tendría que ascender con la incidencia de lo que es el terreno para tener una mínima ganancia?", planteó la especialista.
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"Estamos en un escenario que es muy adverso para poder vender algo que es nuevo. Al dispararse esos valores, se convierte en algo verdaderamente improductivo. La construcción era una industria muy importante para la Argentina y hoy está con serios problemas: no es más redituable", remarcó Liotto.
Abril marcó el segundo mejor cuatrimestre en 18 años
Durante abril se firmaron 5.471 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representó una suba interanual del 50,5% y un aumento mensual del 15,3%. En los primeros cuatro meses del año se realizaron 18.156 operaciones, alcanzando el segundo mejor cuatrimestre desde 2007, sólo por detrás de 2018, en plena era de auge del crédito UVA.
A las vez, las operaciones con hipoteca reflejan la reactivación del crédito hipotecario: 1.192 actos fueron realizados con financiamiento, lo que implicó una suba interanual del 945,6%. La cifra cobra aún más relevancia si se tiene en cuenta que muchas de estas operaciones ya fueron realizadas con tasas más altas.
En lo que va de 2024, los precios de cierre de las operaciones aumentaron un 11,7%, aunque todavía se mantienen un 36,1% por debajo de los niveles reales de 2019. En este sentido, se señala que “los precios se encuentran en términos reales a niveles de 2006”, lo que refuerza la idea de que aún hay margen para seguir subiendo.
De cara al futuro, los analistas señalan cuatro variables que dominarán el desempeño del sector inmobiliario en el corto plazo:
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Costo de construcción en dólares, que marca el límite inferior para nuevos desarrollos.
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Rentabilidad de los alquileres, hoy en 5,26%, alineada con el promedio histórico.
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Poder de compra del salario en dólares, que mejoró un 32,2% interanual pero aún se ubica por debajo de los niveles del auge UVA.
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Confianza del consumidor, que subió 78,7% interanual y alcanza los niveles más altos desde 2018.
Sin embargo, también asoman riesgos en el horizonte. El principal es la falta de liquidez en el sistema financiero y el elevado riesgo país, que dificultan la financiación para nuevos emprendimientos. Esto, sumado a la apreciación cambiaria y la incertidumbre electoral, puede estar detrás de la parálisis del segmento en pozo, golpeado por el parate constructor.
En tal sentido, el dato más llamativo es la desconexión entre una demanda compradora en alza y una oferta en pozo que se derrumba. Sin un flujo constante de nuevos desarrollos, la recuperación de este segmento podría toparse con un cuello de botella.
Si bien el segmento residencial usado todavía ofrece oportunidades de compra, el futuro del mercado dependerá, en buena medida, de que se reactive la construcción. Porque sin unidades nuevas, el crecimiento podría no tener con qué sostenerse.
MFN / Gi
