Saber cuánto vale una casa no es cuestión de corazonadas ni de copiar lo que pide el vecino. En un reciente streaming organizado por el Colegio Profesional de Inmobiliarios (I), el perito tasador José Kandalaft desmenuzó el arte (y la ciencia) de tasar una propiedad. Con tono directo, advirtió: “acá no existe el valor capricho”. Según el experto, lo primero que debe hacer quien quiere vender o comprar es acudir a un profesional matriculado, y no dejarse llevar por emociones o necesidades personales que distorsionan el valor real.
Durante su intervención, el perito invitado estableció una diferencia clave entre valor y precio: el primero es una construcción técnica basada en múltiples variables, y el segundo es el resultado de una negociación en el mercado. Para él, el proceso de tasación empieza antes de pisar la propiedad: se observa la zona, el , los servicios y hasta el movimiento del barrio. Ya en el lugar, se analiza si la vivienda fue "maquillada" o si refleja su estado real.
Uno de los pilares de su método es entender para qué se solicita la tasación: venta, alquiler o crédito y mantener un intercambio con el propietario. Pero es categórico: “no doy valores orales”, todo se entrega por escrito, con un informe técnico que justifica cada número. La tasación no es un acto de intuición, sino un trabajo riguroso que incluye comparar antecedentes, aplicar coeficientes y calcular un valor objetivo.
El informe técnico permite cerrar una operación en un plazo de hasta 90 días si se siguen las recomendaciones, asegura Kandalaft. En cambio, cuando se parte de un “precio caprichoso”, los inmuebles pueden quedar publicados por años sin venderse. También criticó la falta de formación de algunos agentes que tasan sin conocer el mercado, lo que puede llevar a desfasajes de hasta un 40% entre el valor estimado y las ofertas reales.
Qué factores valorizan una propiedad se destacan
Para saber el valor de una vivienda, se deben tener presente estas claves:
Ubicación precisa: Kandalaft la considera primordial. No es solo el barrio, sino la "ubicación en el entorno". Estar cerca de espacios verdes o zonas comerciales suma, mientras que estar frente a un cementerio o basural resta. La conveniencia depende de los "hábitos" y necesidades del comprador
Distribución interna lógica y buena relación entre dormitorios y baños: Es importante tener una cantidad adecuada de baños en relación a los dormitorios, evitando desproporciones.
Calidad constructiva real, no solo estética: Implica tanto "el material y la mano de obra". Utilizar materiales caros con una mala instalación no valoriza.
En cambio, desvalorizan la mala circulación, poca luz natural o vistas indeseadas. La pandemia, recordó, cambió las reglas del juego: hoy se valoran balcones, patios y ventilación natural.
Kandalaft concluyó con una advertencia: “el valor de un inmueble es privativo de ese inmueble. Cada casa tiene su valor único. Esto no es una carrera de autos donde ganás si tenés la más rápida; acá ganás si entendés el mercado”.
Los 7 pasos a seguir para vender o comprar una vivienda
1. Búsqueda de un profesional matriculado: El primer paso fundamental es "buscar siempre un profesional, un matriculado" para establecer el valor del inmueble. No existe el "valor capricho" basado en sentimientos, necesidades personales o convicciones.
2. Observación del entorno previo a la llegada: El tasador inicia su observación mucho antes de llegar al inmueble. Esto incluye analizar la zona, los s, los desagües, el suelo, si hay asfalto, otros inmuebles cercanos, servicios públicos (casillas de gas, postes de luz, paradas de colectivo) y el movimiento de vehículos y personas en el barrio. La distracción en esta etapa puede llevar a un mal inicio de la tasación.
3. Evaluación externa al llegar al inmueble: Al llegar, el tasador observa el inmueble desde afuera para determinar si ha sido "maquillado" para la muestra o si se presenta "realmente cómo es". Quienes tienen intención de vender suelen mantener la casa "impecable o lo mejor posible". También se evalúan cuestiones técnicas exteriores como si la construcción está sobre la línea municipal, si tiene retiro, rejas y otras medidas de seguridad, comparándolas con las casas vecinas.
4. Conversación inicial con el propietario: Una vez dentro, el tasador conversa con el propietario para conocer la "finalidad" de la tasación (si es para venta, alquiler, un banco, etc.). Es crucial escuchar al vendedor primero, ya que conoce la casa mejor que el tasador que recién llega. Esta charla busca que el propietario explique la casa y cuente de qué se trata, proporcionando la información inicial necesaria.
5. Recorrido y verificación dentro del inmueble: Después de la conversación inicial, se realiza un recorrido por la propiedad para "ver si todo lo que dijo el propietario esta validado". Durante este recorrido, el tasador "muchas veces toma fotografías", las cuales son "fotos específicas" y no se publican. Se evalúa la distribución interna y la relación entre habitaciones y baños, considerando la circulación y la exposición de los espacios internos. La calidad del inmueble también se observa, entendida como la combinación de "el material y la mano de obra".
6. Finalización del recorrido y ausencia de valor inmediato: Al terminar el recorrido y la toma de fotos, el tasador no da un valor oral en ese momento. Se considera "una irresponsabilidad ser un tasador precoz" y decir un valor de inmediato porque genera expectativas irrealistas.
7. Trabajo técnico posterior a la visita: Una vez que el tasador se va del inmueble, comienza el trabajo técnico. Se buscan antecedentes comparables: se analiza la oferta de inmuebles a la venta en la zona. Entrega del informe escrito: El tasador entrega un informe escrito con el valor, incluye la explicación del "por qué ese valor".
Este proceso técnico, basado en un estudio constante del mercado, es el que busca determinar el valor real y único de ese inmueble en particular. El informe resultante ofrece "casi una seguridad que en un término no mayor a 90 días el inmueble está cerrado y vendido", siempre y cuando se mantengan las condiciones y haya una buena estrategia de comercialización, la cual es diferente al trabajo técnico de la tasación.
